【民法典大家谈】居住权入民法典让百姓“住有所居”
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邹世语,2006 年起在甘肃金城律师事务所执业至今,省律师协会直属分会秘书长、甘肃政法大学法律硕士研究生导师。2014年被省律师协会授予“全省优秀律师”荣誉称号,并入选省人民政府“甘肃省政府法律专家人才库”。

居住权制度规定在民法典物权编。所谓居住权,是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有占有、使用的权利,居住权设定的目的在于将房屋所有权人在居住权人和所有人之间进行分配,从而满足各自不同的需求,既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以满足房屋所有权人的其他安排。

本期“民法典大家谈”栏目,我们对于居住权亮点进行解读。

居住权是一种物权

民法典第三百六十六条规定,“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

居住权是一种物权,是一种独立的用益物权、他物权,作为一种与人身紧密关联的利益,意味着对房屋的专属性、排他性,以对抗任何可能危及这一权益的相对人。例如,王大爷和张奶奶黄昏恋,为兼顾家庭和谐,又保障张奶奶日后有家可住,王大爷在遗嘱中将其房屋所有权留给子女,同时为张奶奶设立终身居住权。张奶奶可以一直居住到去世为止,即使在张奶奶居住期间,王大爷的子女拿到房屋的不动产权证,也无权将张奶奶赶出家门。

居住权以书面形式设立

民法典第三百六十七条规定,“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权的期限;(五)解决争议的方法。”

民法典第三百七十一条规定,“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”

合同的订立有书面形式和口头形式,而居住权合同必须以书面形式订立。居住权合同或遗嘱中设立居住权,一般条款中应当包括姓名、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法,但当事人可以根据实际情况增减条款。

例如,在签署“以房养老”的居住权合同时,条款需谨慎设计:

第一,房屋变更所有权人的前提条件。老人将房屋抵押给金融机构,获得养老金,为了防止一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人的房产在不知不觉中被贱卖,最终赔了房子又失去了住所,条款需要谨慎设计。

第二,居住权的期限。可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生,如何保证老人不到去世居住权一直存在,有生之年谁都无法剥夺,需要谨慎设计。

第三,居住权设立一般是无偿的。“以房养老”是有偿的,以何种方式支付养老金,既可以保障老人的利益,又可以保障买受人的利益,需要谨慎设计。

“以房养老”只是一种居住权存在的应用场景,未来居住权的应用场景可能会覆盖到更多领域,如婚姻财产约定、公租房、子女继承、离婚后居无定所的场景等。因此,居住权合同的签署必定要根据不同的场景设计不同的条款,避免使用模板合同,而无法保障居住权人的居住权。

居住权的设立以登记为准

民法典第三百六十八条规定,“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

居住权作为一种用益物权,是一种绝对权利。居住权人对房屋具有支配力,能够基于物权请求权保护自己的权利,必须通过登记设立居住权,只有登记后的居住权才具有对世性,能够对抗第三人。居住权人和房屋所有权人签署居住权合同,只是对居住权人和房屋所有权人之间的约束,只有到登记机构办理居住权登记后,居住权才具有对抗第三人的效力。

例如,王先生和张女士离婚,离婚协议中约定,王先生名下一处房产为张女士设立两年期限的居住权,但离婚后,张女士未到登记机关申请居住权登记;王先生将房屋出售给吴先生,且完成不动产证的变更登记手续,因吴先生在办理变更登记时,登记机关没有张女士居住权的备案登记,吴先生取得房屋所有权属于善意取得,出于保护善意第三人和保证交易安全的考虑,法律对于吴先生的占有加以保护,吴先生是有权要求张女士离开房屋,张女士的损失只能要求王先生赔偿,而不能继续居住在该房屋内。因此,为了保证居住权具有对抗第三人的效力,签署居住权合同后,应当到登记机构办理居住权登记。

居住权流转的禁止性规定及例外

民法典第三百六十九条规定,“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”

居住权具有专属性,不可转让性,居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要,只享有占有及使用的权利,对房屋的使用只限于居住目的,而不能有其他用途。

例如,王大爷的女儿长期居住在国外,王大爷由保姆杨某照顾十二年之久,王大爷立遗嘱房屋由女儿继承,但在房屋上为保姆杨某设立一个终身的居住权。王大爷去世后,保姆杨某可以和其家人一起居住,但是保姆杨某不能将房屋用于出租或其他商业用途。保姆杨某享有的居住权只针对保姆杨某本人,一旦保姆杨某去世后,该居住权就消灭,保姆杨某的继承人是无权继承居住权。居住权不得转让、继承是原则,也有例外,例外情况必须在居住权合同中明确约定;没有约定,视为居住权不得转让、继承,设立居住权的住宅不得出租。

民法典增加居住权制度,有利于完善住房保障体系,提升房屋的利用效率,有助于应对老龄化的挑战、保障拆迁安置住户的居住权益以及机关事业单位工作人员家庭成员的居住权等,让年轻人“居有其屋”,老年人“老有所依”。 (绘图:李锦泽)


编辑:张萍
责编:王昊